Invitation Homes, один із найбільших орендодавців одноквартирного житла в США з 85 961 власним будинком, визнає, що ситуація з пропозицією в орендних ринках останнім часом покращується, зокрема в містах, які найсильніше постраждали від багаторічного циклічного охолодження після житлового буму під час пандемії. Водночас на звіті за третій квартал 2026 року керівництво назвало чинник, за яким компанія пильно стежить: «тіньову» пропозицію в сегменті одноквартирної оренди.
Тім Лобнер, операційний директор Invitation Homes, повідомив аналітикам, що у серпні кількість оголошень про оренду одноквартирного житла від великих операторів зменшилася на 13% рік до року, зокрема в трьох найбільших ринках компанії: Атланті, Тампі та Фінікс. Обсяги будівництва житла під оренду досягли піку в 2024 році і, за його словами, мають продовжувати зменшуватися у 2027 та 2028 роках. Початки будівництва одноквартирного житла, за прогнозом, цього року скоротяться на 7%, а наступного ще на 5%.
Ризиком, за словами компанії, є так звана тіньова орендна пропозиція. До неї належать «випадкові орендодавці»: власники, які виставили будинок на продаж, не змогли отримати бажану ціну і замість продажу почали його здавати. Сюди ж можуть потрапити нераспродані будинки від забудовників, які зрештою опиняться на орендному ринку. Даллас Таннер, гендиректор Invitation Homes, на звіті 29 жовтня 2026 року пояснив, що за високих іпотечних ставок частина орендарів залишається на місці, що корисно для продовження договорів компанії. Водночас це може створити додатковий тиск пропозиції на ринку нових договорів. Він також зазначив, що власники-одиночки, які досі намагаються продати житло, можуть повернутися на ринок оренди. За його словами, «занадто рано судити» про масштаб цього явища, але компанія за ним спостерігає.
Лобнер доповнив, що варто стежити саме за тіньовою пропозицією від дрібних власників, і що поки важко передбачити, як вона розвиватиметься за нинішніх процентних ставок.
ResiClub, нішеве видання про житловий ринок, навесні 2026 року проаналізувало дані Zillow по 50 великих мегаполісах. Дослідники порахували частку орендних оголошень, які спершу тижнями висіли на продаж, не були продані і були повторно виставлені в оренду протягом трьох місяців. Дані вже дещо застаріли, але загальна картина, за словами авторів, залишається чинною: випадкові орендодавці найчастіше трапляються в слабших сегментах американського житлового ринку.
Найвищу частку таких оголошень мали Денвер (4,9%), Г'юстон (4,2%), Остін (4,1%), Сан-Антоніо (3,9%) і Портленд, штат Орегон (3,7%). Найнижчу, зокрема, Бостон і Провіденс (по 0,6%), Нью-Йорк і Хартфорд (по 0,7%), Баффало (0,8%).
Аналіз ResiClub виявив доволі сильний зв'язок (R² = 0,58) між тим, наскільки впали ціни в регіоні відносно піку 2022 року, і часткою випадкових орендодавців. Простіше кажучи, там, де корекція цін більша, як в Остіні, Денвері та Сан-Антоніо, продавці частіше переходять до оренди, ніж погоджуються на, на їхню думку, невигідне зниження ціни. Також виявлено сильний зв'язок (R² = 0,65) між частками таких орендодавців і тим, наскільки активна пропозиція житла перевищила рівень 2019 року, тобто до пандемії COVID-19. Більше оголошень означає більшу конкуренцію і більше будинків, які не продаються.
Для Invitation Homes головна проблема полягає в цінових можливостях при укладенні нових договорів. У третьому кварталі 2026 року орендарі, які продовжували договори, платили на 4,3% більше, ніж за попередньою угодою, а ті, хто заселявся на місце попередніх, платили на 0,2% менше. Слабкість у нових договорах була зосереджена в ринках Сан-Белту, де пропозиція оголошень довго залишалася високою: Фінікс (-2,9%), Південна Флорида (-2,6%), Тампа (-2,4%), Лас-Вегас (-2,3%), Атланта (-0,7%), Г'юстон (-0,5%), Денвер (-0,4%) і Даллас (-0,1%). У багатьох із цих міст також вища частка випадкових орендодавців. Якщо ця частка зростатиме, вона може звести нанівець очищення орендного ринку, що відбулося за минулий рік.
У більшості ринків такий тип оренди залишається нішевим. Багато власників потребують капіталу від продажу поточного житла, щоб купити наступне, що обмежує кількість тих, хто може втримати житло і здавати його. З іншого боку, домовласники в цьому циклі перебувають під значно меншим фінансовим тиском, ніж під час фінансової кризи 2008-2009 років, і багато з них зафіксували надзвичайно низькі іпотечні ставки. Це дозволяє частині здавати житло за ціною, що дорівнює або перевищує їхній щомісячний платіж, поки ринок не покращиться. Якщо економічна ситуація погіршиться, частина цих випадкових орендодавців може стати «продавцями капітуляції», які повернуться на ринок продажу за нижчими цінами.
Invitation Homes, з іншого боку, вважає, що співвідношення вартості оренди та купівлі нині працює на компанію. За її даними, станом на вересень оренда будинку в її ринках в середньому була дешевшою за його купівлю більш ніж на 1000 доларів на місяць. Для українського читача ця історія має і свій відгомін: логіка «не продається, тож здаємо» знайома тим, хто стежить за ринком нерухомості в Києві чи Львові, де частина власників теж переходить від продажу до оренди, коли ціни не відповідають очікуванням. Механізм різний, але принцип той самий: що довше житло висить на продаж, то вищою стає ймовірність, що його відправлять в оренду, і це впливає на ціни для всіх орендарів.
5
